Eine fundierte Immobilienbewertung – das sollte man wissen!

28 Juni 2021
 Kategorien: Immobilien, Blog


Nicht nur beim Verkauf einer Immobilie wird eine entsprechende Objektbewertung erforderlich. Auch bei der Festsetzung der Gewerbesteuer auf Immobilien aus dem Betriebsvermögen, der Grundsteuer oder der Vermögenssteuer wird eine Immobilienbewertung seitens der zuständigen Behörden durchgeführt. Hierbei wird allerdings der Einheitswert der Immobilie nach den dafür gesetzlichen Vorgaben berechnet.
Alternativ dazu lassen sich noch der Verkehrswert und der Marktwert einer Immobilie ermitteln. Letzterer kommt immer dann zum Einsatz, wenn es darum geht, die Immobilie zu verkaufen. Den Verkehrswert nehmen sich die Finanzämter meist als Grundlage, um die Steuer für vererbtes Immobilieneigentum festzusetzen.
Doch welche Möglichkeiten bieten sich einem Eigentümer eines Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhauses bzw. einer Etagenwohnung, um den Marktwert ermitteln zu lassen? Grundsätzlich stehen ihm hierzu mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Einen groben Anhaltspunkt über den Marktwert seiner Immobilie kann er sich so beispielsweise im Rahmen einer kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung auf einem Online-Immobilienportal einholen.
Hierbei wird der Wert auf Grundlage eines im Hintergrund laufenden mathematischen Algorithmus aus den Eingaben über die Art und Größe des Objekts, seiner genauen Lage, des Baujahrs sowie der Ausstattung ermittelt. Das anschließende Ergebnis gibt den Wert der Immobilie jedoch nur als groben Preiskorridor, also von einem minimal bis zu einem maximal anzunehmenden Wert an. Grundlage dieser Bewertungsmethode stellt das Vergleichswertverfahren dar.
Dieses wird klassischerweise vor allem für Eigentumswohnungen in Ballungszentren verwendet, da hier besonders viele Vergleichsobjekte vorliegen. Hat das zu bewertende Objekt allerdings einen besonders hervorzuhebenden Schnitt oder sonstige überdurchschnittliche Ausstattungsmerkmale, dann ist diese Bewertungsmethode über einen solchen „Vergleichsrechner“ eher ungeeignet.
Wer dagegen auf eine belastbare und fundierte Immobilienbewertung setzen möchte, der sollte dafür einen Immobiliensachverständigen – vor allem zur Verkehrswertermittlung – bzw. einen seriösen Immobilienmakler konsultieren. Für den Verkauf einer Immobilie sollte stets eine solche Marktwertermittlung als Grundlage der weiteren Vertriebsstrategie dienen. Immobilienmakler bzw. Immobiliensachverständige bedienen sich bei der Bewertung von Objekten neben dem Vergleichswertverfahren auch dem Ertragswert- sowie dem Sachwertverfahren.
Mit letztgenanntem bewerten Makler vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser. Hierbei wird der potenzielle Wiederbeschaffungswert (Neubaukosten) des Gebäudes mit dessen zum Bewertungszeitpunkt geltenden Abnutzungskosten verrechnet. Zusätzlich kommt noch der Grundstückswert, welcher sich über dessen Fläche und den regional gültigen Bodenrichtwert berechnen lässt, hinzu.
Wird die zu bewertende Immobilie jedoch vermietet oder verpachtet, dann greift in der Regel das Ertragswertverfahren. Hierbei werden die jährlich zu erzielenden Nettoerträge mit einem objektspezifischen Kaufpreismultiplikator verrechnet. Wie hoch dieser anzusetzen ist, hängt dabei von der Lage, dem Baujahr, der Ausstattung und dem generellen Zustand bzw. der Bausubstanz des Objekts ab. Zu berücksichtigen sind dabei noch zusätzlich die Werte für etwaige Nebengebäude wie Garagen. Werden diese zusätzlich vermietet, dann kann auch hier das Ertragswertverfahren Anwendung finden. Eine Immobilienbewertung erhalten Sie auch beispielsweise durch DI Heinrich Trimmel Architekt und Sachverständiger.


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